Zwangsversteigerung
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeiten, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie Gebäudeeigentum und Erbbaurecht.
Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise aus einer Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines persönlichen (Zahlungs-) Anspruchs erfolgen. Wirtschaftlich sinnvoll ist bei vorhandenen Grundbuchbelastungen oft jedoch nur die Versteigerung aus einer Grundschuld oder Hypothek, im Idealfall aus der erstrangigen Belastung.
Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der
Gemeinschaft.
Die Zwangsversteigerung führt – im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines
Grundstücks zielt – zu einer Verwertung der Substanz.
Ursachen und Folgen der Zwangsversteigerung
Die Hauptursachen für eine Zwangsversteigerung sind gescheiterte Ehen bzw. Lebenspartnerschaften und
Arbeitslosigkeit mit darauffolgender Einkommensminderung, gefolgt von Krankheit, einer gescheiterten
Selbstständigkeit, einer Insolvenz und einer mangelhaften Kreditberatung.
Die Anzahl der Versteigerungsverfahren ist konjunkturabhängig. In Zwangsversteigerungsverfahren
werden durchschnittlich Preise deutlich unter dem Verkehrswert erzielt. Für das Bundesland Berlin
wurde festgestellt, dass im Durchschnitt nur 65 % der Verkehrswerte erreicht werden.
Der Antrag auf Zwangsversteigerung
Wer stellt den Antrag?
Die Zwangsvollstreckung muss durch einen Gläubiger beantragt werden. Das Gericht prüft danach die
Wirksamkeit des Antrages an Hand des Vollstreckungstitels, der Vollstreckungsklausel und der
Zustellung des Titels.
Der Beschluss über die Anordnung des Verfahrens wird allen Beteiligten zugestellt.
Dem Zwangsversteigerungsverfahren können weitere Gläubiger beitreten. Für den Beitrittsbeschluss
gelten dieselben Voraussetzungen und Wirkungen.
Vor dem Termin der Zwangsversteigerung
Verkehrswert des Versteigerungsobjektes
Vor dem Termin muss das Gericht den Verkehrswert des Versteigerungsobjektes feststellen. Das Gericht kann den Verkehrswert nach eigenem Ermessen schätzen. Allerdings wird i. d.R. ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Gutachten beauftragt. Nach Anhörung der Beteiligten wird auf der Grundlage dieses Gutachtens der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt.
Nach erfolgter Wertfestsetzung wird der Versteigerungstermin bestimmt. Von der Anordnung der Zwangsversteigerung bis zum Termin können bis zu 24 Monate vergehen. Der Termin wird durch Aushang im Gericht, im Amtsblatt sowie in regionalen Tageszeitungen und im Internet bekannt gegeben.
Der Versteigerungstermin
Der eigentliche Versteigerungstermin besteht aus drei Teilen: den Bekanntmachungen, der Versteigerungszeit und der Gerichtsentscheidung
Die Bekanntmachung beinhaltet die Grundbucheintragungen, die Gläubiger sowie Zuzahlungs- und Ersatzbeträge. Die Mindestbietzeit beträgt 30 min. Ein Beschränkung nach oben gibt es nicht. I. d. R. endet die Bietzeit wenn nach dreimaligen Aufruf des letzten Gebotes keine weiteren Gebote abgegeben werden. Nach der Bietzeit befragt das Gericht alle Beteiligten nach möglichen Anträgen und fällt dementsprechend einen Beschluss, mit dem das Verfahren endet.
Wirkung des Beschlusses
Wird der Zuschlag erteilt, ist der Meistbietende ab Verkündung der Zuschlagserteilung Eigentümer des
Grundstückes. Gleichzeitig gehen alles Gefahren, Lasten und Nutzungen auf den Meistbietenden über.
Der Zuschlagsbeschluss gilt daher gleichzeitig auch als Räumungstitel für eine Zwangsräumung des
selbstnutzenden Schuldners.
Außerdem bestimmt das Gericht einen Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlös nach
einer gesetzlichen vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zugeteilt. Abschließend erfolgt eine
Änderung im Grundbuch.
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